הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבית המשותף

טרם שנסקור את סוגי הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין, קודם כל צריך להבין מי מוסמך לקבל החלטות בקרב הדיירים בבניין. בבית המשותף קיימים שני מוסדות חוקיים והם: ועד הבית ואסיפת הדיירים. ועד הבית הוא הגוף התפעולי המבצע, שנבחר על ידי אסיפת הדיירים לייצג את רצון והחלטת הדיירים בנושאים הקשורים לניהול ואחזקת הבניין. אספת הדיירים בהיררכיה נמצאת מעל לוועד, היא הגוף העליון שמקבל החלטות, קובעת נהלים אשר מתפקידו של הוועד לממש.

במציאות, ישנם בניינים רבים שבהם ועד הבית הוא הגוף הדומיננטי ועושה רושם שהוא זה שמקבל בפועל את רוב ההחלטות, כאשר אסיפת הדיירים מאשרת או מסכימה אוטומטית למצב ומשמשת כחותמת גומי של הוועד. כאמור התהליך התקין הוא שאספת הדיירים היא זו שמקבלת את ההחלטה והוועד אחראי להוציא אותה לפועל.
החלטות רבות בבית משותף מתקבלות במסגרת אספת הדיירים או ע"י ועד הבית, כל שכן ישנם מצבים שהאספה והוועד לא מוסמכים לקבל ויש גם החלטות שאפילו רוב מוחלט של בעלי הדירות לא יכולים לקבל.

הגדרות של המושג "רוב" בבית משותף

רוב רגיל – רוב של יותר ממחצית בעלי הדירות שהשתתפו באספת דיירים שכונסה כדין, או בעלי דירות שמיוצגים באמצעות ייפויי כוח שנתנו מטעמם.
רוב מיוחד – רוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף של הבית המשותף צמוד לדירותיהם.
רוב מוחלט – הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות.

לגבי הגדרת רוב – כאשר סופרים קולות בהצבעה תמיד מדובר בבעל הדירה ולא בשוכר (אלא אם כן קיבל השוכר ייפוי כוח מאת בעל הדירה לייצגו ולהצביע בשמו).

הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבית משותף

1. בחירת ועד בית
   ועד הבית נבחר על ידי בעלי הדירות במסגרת אספת דיירים. כדי לבחור את הוועד די ברוב רגיל של הנוכחים באספה.
2. שינוי גובה דמי ועד הבית
   את ההחלטה על שינוי גובה הסכום החודשי של דמי ועד הבית מכל דירה אפשר לקבל רק במסגרת אספת דיירים.
   כדי לקבל את ההחלטה נדרש רוב רגיל של הנוכחים באספה.
3. גביית תשלום נוסף לוועד הבית
   תשלום נוסף הוא למעשה גבייה נפרדת לוועד הבית, מעבר לתקציב התחזוקה שנקבע לבניין שמיועד לניהול ולתחזוקה השוטפת של הבניין.
   כדי לקבל את ההחלטה נדרש רוב רגיל של הנוכחים באספה.
   

   

4. גביית תשלום נוסף לוועד הבית, שאינו למטרת תחזוקה שוטפת
   במקרים שבהם מדובר בצורך לגבות תשלום עבור הוצאות שאינן שוטפות, או כאשר מדובר באירוע חריג במהותו ובהיקף ההוצאה עבורו, נדרש רוב רגיל של הנוכחים באספה.
5. התקשרות או החלפה של חברת ניהול
   בהחלטות הנוגעות להעברת הניהול של ועד הבית לחברת ניהול נדרשים שני תנאים:
   א. כדי לקבל החלטה עקרונית על העברת ניהול ועד הבית לידי חברת ניהול נדרשת הסכמה של רוב מיוחד של בעלי הדירות (שני שלישים).
   ב. כדי לקבל החלטה על החלפת חברת ניהול מסוימת או בחירה של חברה חדשה נדרשת הסכמה ברוב רגיל של בעלי הדירות.
6. שינוי תקנון הבית המשותף
   לכל בית משותף תקנון אשר מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הקשור להתנהלות בבית המשותף וברכוש המשותף. אם לא נרשם תקנון מוסכם לבניין יחול על הבית המשותף התקנון המצוי.
   כדי לשנות את התקנון המצוי או את התקנון המוסכם נדרש רוב מיוחד של בעלי הדירות.
7. הפעלת מעלית שבת
   יש שני מצבים אפשריים:
   א. כאשר בבית המשותף יש מעלית אחת בלבד – נדרש רוב רגיל כדי להתקינה או להגדירה כמעלית שבת.
   ב. כאשר בבית המשותף שתי מעליות או יותר – בקשה של בעל דירה אחת בלבד מספיקה כדי להפעיל את אחת המעליות כמעלית שבת.
8. אספקת גז
   כדי להחליף ספק גז בבית משותף שבו קיימת מערכת אספקת גז מרכזית נדרש רוב רגיל והדבר נדרש להיות כתוב וחתום על ידם.
9. שיפוץ הרכוש המשותף
   א.  במקרה שבו נדרש ביצוע שיפוץ גדול בבניין שמשמעותו שדרוג ושיפור של המצב הקיים , יש לקבל החלטה בהסכמה של כל הדיירים.
   לפי סעיף 12.ב:  החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

   ב.  במקרה בו מדובר בשיפוץ שמטרתו לשמר את מצב הבניין כפי שהיה בעת סיום הבנייה, ניתן לקבל החלטה ברוב רגיל.
   ג. בניית ממ"ד או ממ"ק רוב מיוחד של 75%.
   ד. החלטת על פרויקט תמ"א לחיזוק הבניין נדרש רוב מיוחד.
   ה. הוספת של מרפסת נדרש רוב מיוחד.

10. הרחבת דירה
    כדי לקבל את הסכמת הדיירים להרחבת דירה נדרש רוב של לפחות 75% מבעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
    לפי סעיף 71.ב לחוק המקרקעין:
    "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה".

החלטות שלא נדרשות אישור של אספת דיירים או הוועד

• שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף – כל דייר רשאי להשתמש ברכוש המשותף, וזאת לא קבלת רשות מראש.
• התקנת דוד שמש (בהתאם לסעיף 59א לחוק המקרקעין).
• התנתקות ממערכת חימום מרכזית (בהתאם לסעיף 59א לחוק המקרקעין).
• התקנת שעון שבת לתאורה.
• דרישה למעלית שבת בבית בו שתי מעליות ויותר.
• כל שינוי פנימי או תיקון בדירה.
  
• בנושאים מהותיים כאשר החוק לא דורש קיום אסיפה כדי לקבל החלטה, זה רצוי מאוד  לקיים אסיפה גם כשיש רוב למהלך כלשהו כדי לתת ביטוי לדיירים שנמצאים במיעוט כדי שקולם יישמע וההחלטה תתקבל בהבנה.

החלטות בהם מספיקה הסכמת ועד הבית בלבד

• החלטות הקשורות בתחזוקה שוטפת במסגרת תקציב הבניין שאושר באספת הדיירים
• הגשת תביעה נגד סרבני תשלום
• הצטרפות לאגודה לתרבות הדיור או סיום התקשרות איתה.
• כל פעולה רגילה הנדרשת לשם תחזוקה וניהול הרכוש המשותף, אלא אם קבעה אספת הדיירים סייג בנושא.
• רכישת ביטוח לבית המשותף

החלטות בהן נדרש רוב מוחלט

• הצמדה של רכוש משותף לדירה
• שיפוץ שהינו שיפור או תוספת לקיים
• שינוי יעוד של רכוש משותף (לדוגמא שימוש בחצר לצורך חנייה)
• שימוש ייחודי ברכוש משותף – אישור לבעל דירה לעשות שימוש פרטי ברכוש משותף ולמנוע בכך שימוש מאחרים (לדוגמא שימוש בחצר הבניין באופן קבוע בה יש גישה רק לדירה אחת)

החלטות שלא ניתן לקבל גם אם יש רוב מוחלט

• הצמדה של רכוש משותף לדירה מסוימת כמו חדר מדרגות, מעליות ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
• מכירת מחסן או חניה למי שאינו בעל דירה בבית המשותף (אלא במקרה והנכס נרשם כיחידה
  נפרדת ועצמאית בטאבו, ואז הינו כ"דירה").

תיעוד החלטות שהתקבלו

לאחר שהתקבלה החלטה, חלק חשוב ובלתי נפרד ממנה הוא תיעוד הדברים בכתב, כולל פירוט שמות בעלי הדירות הנוכחים, תאריך קבלת ההחלטה וכדומה. יש לשמור העתק מההחלטה בתיק ועד הבית. אם וכאשר יעלו התנגדויות מצד בעלי דירות, פרוטוקול ההחלטה הוא כלי חשוב שיוכל לחייב את כל הדיירים לפעול בהתאם לרצון הרוב.
קחו בחשבון שהחלטה שהתקבלה כדין מחייבת גם את בעלי הדירות שיגיעו בשלב מאוחר יותר לבניין (רוכשים חדשים).