טל רוזמןניהול הבית המשותף בידי הדיירים מתקיים באמצעות התקנון, שהוא מערכת כללים אשר מוגדרת
באמצעות חוזה המסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות.
התקנון עוסק בזכויות ובחובות של הדיירים במסגרת שימושם ברכוש המשותף ובהשתתפותם בהוצאות התחזוקה והניהול של הבית. התקנון מפרט הוראות לגבי מינוי ועד הבית, ניהול אסֵפות דיירים, תחזוקת הרכוש המשותף, ניהול חשבון הבנק ועוד.
לכל בית משותף קיים תקנון, גם לבית משותף שטרם נרשם בטאבו, כאשר ברירת המחדל היא התקנון המצוי, אשר מופיע כתוספת לחוק המקרקעין. באפשרות בעלי הדירות לקבוע תקנון מוסכם אשר נערך על ידם ומהווה חוזה ייחודי ומפורט, הקובע תנאים מיוחדים שעליהם הסכימו .
התקנון המוסכם מופקד לרוב בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כך שקיומו מופיע בנסח הטאבו של הבניין ומאפשר צפייה בו
ובנתוניו לכלל הציבור. התקנון המוסכם יכול להיות מקיף ולהחליף את התקנון המצוי, ויכול להרחיב בנושאים מסוימים בעוד בשאר הנושאים יהיה תקף התקנון המצוי.
בעלי הדירות רשאים לשנות את התקנון ואת הוראותיו, ובתנאי שיש לכך רוב של שני שלישים מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. ניתן להשיג רוב זה על ידי כינוס אסֵפת דיירים או בהחתמה של בעלי הדירות על התקנון.
מרגע שנרשם התקנון הוא מחייב את כל בעלי הדירות, כולל אלו שנעשים בעלי דירות רק לאחר רישומו, והחובות והזכויות שבתקנון יחולו גם עליהם.
רק למעט של בתים משותפים בישראל קיים תקנון מוסכם ועל רוב הבתים חל התקנון המצוי. מגמה זו משתנה בשנים האחרונות לאור התפתחויות שחלו בענף הנדל"ן, כאשר כבר במעמד רכישת הדירות מצורף לחוזה המכר ניסוח של תקנון מוסכם לבניין או שנקבע בהסכם כי לבניין ירשם בשלב מאוחר יותר תקנון מוסכם
כאשר בעלי הדירות עורכים תקנון מוסכם, הוא אינו מחליף באופן מלא את התקנון המצוי. התקנון המוסכם מהווה לרוב תוספת לתקנון המצוי כך שקיימת הדדיות והשלמה ביניהם.
חוק המקרקעין מאפשר לבעלי הדירות לקבוע ולהחליט על הסכמות שירשמו בתקנון הבית המשותף, אך אין במתן אפשרות זו חופש פעולה לקבל החלטות מכל סוג. לדוגמא לא ניתן לסתור את החוק והתקנון המצוי ולקבוע שאין צורך בוועד בית בבניין או שאין לקיים אסיפת דיירים. כך שגם התקנון המצוי כפוף להוראות החוק.
להבדיל מהתקנון המצוי אשר הינו תקף כברירת מחדל בכל בית משותף התקנון מוסכם חייב ברישום אצל המפקח על רישום המקרקעין כפועל יוצא לכך מקבל תוקף מחייב. כמו כן מחייב גם בעלי דירות חדשים.
לאור העובדה שהתקנון המוסכם חייב ברישום, כל בניין שטרם סיים תהליך של רישום בית משותף בלשכת המקרקעין, התקנון המצוי חל עליו כברירת המחדל של החוק, וישנם בניינים רבים במצב זה. לבתים משותפים אלו נוצר מצב המסרבל את התנהלות הבניין היות ובמשך שנים חל התקנון המצוי גם במצב שהדיירים הסכימו על נוסח של תקנון מוסכם אשר אינו יכול לקבל תוקף משפטי.
מאמרים דומים
בית משותף
"בית משותף" מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים".
המפקח על רישום המקרקעין
המפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים, שנקרא גם המפקח על הבתים המשותפים, הוא גוף סטטוטורי שממונה על פי חוק המקרקעין, המקנה לו סמכות מנהלית לרשום בית משותף או לבטל רישום זה, וסמכות המשפטית במקרים של סכסוכי שכנים. המפקח מכריע בבעיות ביישום זכויות וחובות הדיירים ברכוש המשותף או בהסגת גבול.
