טל רוזמןלוועד הבית תפקיד חשוב בניהולו ובתפעולו של הנכס המשותף. תפקיד ועד הבית הפך עם השנים ל"תיק" שנושא עמו כאב ראש לא קטן.
ניהול הבית המשותף היום דומה לניהול עסק קטן: יש עובדים, צריך לטפל בגבייה, לנפק קבלות, לערוך דוחות, לטפל בתקלות
וגם לקבל תלונות מהשכנים. בבניינים מרובי דיירים דורש התפקיד השקעת זמן יקר כדי לנהל את הבניין ברמה סבירה משימה לא פשוטה כאשר מדובר בוועד בית שעושה זאת בהתנדבות, בזמנו – הפנוי.
פתרון מקובל לבעיה זו מהווה השימוש בשירותיהן של חברות ניהול.
המעבר לניהול בתים משותפים בעזרת חברות ניהול ותחזוקה נובע כאמור מהשינויים שחלו באופי הבניינים החדשים שנעשו גדולים ומורכבים יותר, כך שנוצר קושי לנהל ולתחזק אותם באופן עצמאי על ידי הדיירים. גם השינויים החברתיים שחלו בחברה הישראלית, שנהיתה פחות סולידרית ופחות מגובשת, תרמו למעבר לניהול ועד הבית בידי חברה חיצונית. היום חברות בוועד הבית נתפסת כתפקיד התנדבותי כפוי טובה לעִתים, אחוז המתנדבים לתפקיד הולך ופוחת עם השנים, 7 ובהיעדר מתנדבים ישנה הסכמה רחבה בין הדיירים להעביר את ניהול הבניין לגורם חיצוני.
ניהול נכון ומקצועי יכול להעלות את ערך הנכס ולתרום לאווירה חיובית בבניין, בעוד שניהול לקוי פוגע בתחזוקתו ועלול להוביל את הדיירים ל"בור" כלכלי. ניהול מקצועי לוקח בחשבון היבטים פיננסים, ביטוחיים ותפעוליים.
הכללים למינוי חברת ניהול כוועד בית חיצוני
לאור המציאות והקושי של דיירים לנהל עצמאית את הבית המשותף, התפתחה עם השנים מגמה של מעבר בתים משותפים רבים לניהול על ידי חברות ניהול. בהתאם למגמה זו, בשנת 2002 תוקן חוק המקרקעין (תיקון מס' 24 ) והוסף לו סעיף 71 ב, המסדיר התקשרות של בעלי דירות עם מתחזק (ועד בית חיצוני בשכר).
לפי סקר של דן אנד ברדסטריט (2013), שיעור הבניינים המשותפים המעסיקים חברת ניהול ותחזוקה נאמד בכ- 20% (כ- 40 אלף בניינים) מכלל הבניינים המשותפים. השאר (כ- 160 אלף בניינים) פועלים בעיקר באמצעות ועד בית עצמאי.
"מְתחזק" לפי החוק הוא ועד בית לכל דבר ועניין, והוא מחליף למעשה את ועד הבית בניהול הבניין,כולל בגביית תשלומים, ויש לו סמכות לתבוע בפני המפקח על רישום המקרקעין. המתחזק יכול להיות אדם או חברת ניהול וגם דייר בבניין. כדי לעבור מניהול עצמאי לניהול על ידי מתחזק, נדרש רוב של שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבניין. החלפה של חברת ניהול דורשת רוב רגיל בלבד.
ההבדלים בין מתחזק לחברת תחזוקה
למְתחזק יש את כל הסמכויות שיש לוועד בית שנבחר בהתנדבות מקרב הדיירים, והוא פועל מתוקף חוק המקרקעין, ובהתאם לכך, הכתובת להתדיינות במקרה של סכסוך בין ועד הבית החיצוני לדיירים הוא המפקח על רישום המקרקעין. להבדיל מכך, חברת תחזוקה שהדיירים מתקשרים אִתה בחוזה לאספקת שירותי ניהול ותחזוקה, נכנסת למעשה כקבלן משנה של ועד הבית, ואין בכוחה לייצג את הדיירים אצל המפקח במקרה של סכסוך שכנים, והשליטה על ניהול הבניין נשארת בידי ועד הבית והדיירים.
לפעולת חברות הניהול לבתים משותפים שני מאפיינים עיקריים. חברת הניהול מהסוג הראשון, המוגדרת בחוק כ"מתחזק" היא חברת ניהול המשמשת כמחליפה של ועד הבית לכל דבר ועניין. חברה זו עוסקת הן בפעולות ניהול כמו גבייה, כינוס אספת דיירים ופעולות משפטיות לצד הפעלה של נותני שירותים לתחזוקת הבניין.
הסוג השני הוא חברת אחזקה שעוסקת בתחזוקה של הבית המשותף ומערכותיו בלבד, כאשר ועד הבית מטעם הדיירים מבצע את מטלות הגבייה של הכספים ואת ניהול חשבון הבנק של ועד הבית, והוא אחראי לתשלום לספקי השירותים לבניין.
אולי יעניין אותך
מאמרים דומים
מה עושים אם אף אחד לא רוצה להיות ועד בית?
תפקיד ועד הבית הפך עם השנים "לתיק" עם כאב ראש לא קטן. ניהול ועד בית משותף כיום, דומה לניהול עסק קטן. יש לך עובדים, צריך לטפל בגבייה, לנפק קבלות, לערוך דוחות, לטפל בתקלות וגם לקבל תלונות מהשכנים. מדובר בתפקיד שבבניינים מרובי דיירים צריך להשקיע זמן יקר כדי לנהל את הבניין ברמה סבירה, ולא לכולם יש את היכולת להשקיע את הזמן לכך.
יתרונות וחסרונות בהעסקת חברת ניהול לבית משותף
הבתים המשותפים החדשים של היום אינם דומים לבתים שנבנו בעבר. הטכנולוגיות הרבות ששולבו במרוצת השנים מאפשרות מידה רבה מתמיד של נוחות וביטחון: חדרי לובי יוקרתיים, מספר מעליות, מערכות אבטחה, מערכות פינוי פסולת ועוד. חלפו הימים שבהם כל שצריך היה לדאוג למנקה, לגנן ומדי פעם לזיפות הגג.
