תוכנית אחזקה שנתית לבניין

החשיבות של אחזקה מבנים בבניין המשותף

הבנייה לגובה בעשורים האחרונים הביאה לרגולציה שחייבה את הקבלנים להוסיף מערכות מורכבות שבעבר לא נכללו בבנייני המגורים. מדובר במערכות המצריכות תחזוקה שוטפת, כמו מערכות כיבוי אש, גנרטור למצבי חירום, מאגרי מים וגז, משאבות מים, חניונים תת קרקעיים ומעליות מהירות.

לכל אלו עלויות גבוהות הנוסקות לכדי מאות אלפי שקלים. עם מסירת בניין המגורים לבעלי הדירות חלה על בעלי הדירות האחריות לתחזוקת כל המערכות בבניין (פרט למעליות ולצוברי גז המצויים בפיקוחו של משרד הכלכלה).

במקרים רבים נוצרת בשל כך הזנחה בתחזוקת המערכות, בין אם בגין חוסר מקצועיות של הדיירים המנהלים את הבניין בעצמם ובין אם בשל פעילות לא מקצועית של חברת הניהול, תוך ניצול בורותם של הדיירים.
דיירים בבניינים גבוהים לא תמיד מודעים לחשיבות של תחזוקת המערכות, שפעילותן שלא כנדרש עלולה לגרום לפגיעה בריאותית ובטיחותית בשוהים בבניין. למשל, הצורך בבדיקה חודשית של תקינות הגנרטור, שחייב להימצא בכל בניין שגובהו יותר מתשע.

הגנרטור מופעל במצב חירום שבו רשת החשמל לא פועלת, והוא מפעיל את המעליות, את המפוחים, את תאורת החירום ועוד. דוגמה נוספת היא מערכת חיישני ה-CO והמפוחים הקבועה בחניוני הבניין. אם מערכת זו אינה מכוילת כנדרש, המפוחים לא יעבדו, וכל השוהים בחניון ינשמו אוויר רעיל ומסוכן.

מטרת אחזקת הבניין – לשמור על תקינות וכשירות הציוד לאורך שנים רבות על מנת לחסוך בהוצאות יקרות של תיקוני שבר והחלפת מערכות בעתיד ובנוסף לאפשר למערכות הבניין לתפקד בעת חירום.

מה צריכה לכלול תוכנית אחזקה שנתית לבניין

תוכנית אחזקה שנתית צריכה לכלול את כל המערכות החיוניות של הבניין ואת כל המערכות התומכות שבו. פעולות האחזקה כוללות משימות של ביקורות תקופתיות למערכות וטיפולי אחזקה תקופתיים למערכות בהתאם להוראות היצרן.

לרוב, חברת הניהול של הבניין היא זו שתרכז את פעילות האחזקה הכוללת למגוון מערכות אלקטרומכניות, מערכות מים, מערכות כיבוי אש ומערכות חשמליות המותקנות כיום במגדלי מגורים.

ביקורות שנתיות למערכות הבניין

מעליות
בדיקה תקופתית אחת לחצי שנה תבוצע על ידי מהנדס שהינו בודק מוסמך למעליות, בודק זה יבצע בדיקת בטיחות למעלית שבסיומה יאשר את הביקורת באמצעות מדבקה מטעמו המציינת את ביצוע הביקורות ותוקפה בתוך המעלית לצורך מעקב ובקרה.

רכזת גילוי וכיבוי אש
נדרש לבצע בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך על ידי מכון התקנים על פי ת"י 1220 חלק 11. אחת לשנה יש לבצע בדיקת הפעלה כוללת של המערכת לוודא פעולה תקינה של כלל מרכיבי המערכת הכוללת גלאי עשן, לחצני חירום, גלאי זרימת מים, רכזת הגילוי וכיבוי עצמה, מערכת הכריזה והחייגן המשולבים במערכת.
בתום הביקורת יודבקו מדבקות אישור עם תוקף הבדיקה על ארון הרכזת.

ציוד כיבוי אש
קיימת חובה לבצע אחת לשנה בדיקה על מנת לקבל אישור שנתי לתכולת ציוד ארונות כיבוי אש. הבדיקה כוללת: מטפים, זרנוקים, מזנקים וגלגלונים. כמו כן תקינות שילוט חירום ועמדות יציאת חירום.

הבדיקה תבוצע על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי התקנים הרלוונטיים: ת"י 129 חלק 1 עבור מטפים ות"י 365/448.
בתום הבדיקה הזו יסומנו הפריטים שנבדקו האמצעות מדבקות. המדבקות יכללו את שם הבודק ותאריך הבדיקה. דו"ח ביקורת עם פירוט ליקויים (במידה ויש) יועבר לוועד הבית עם בקשה לתקן או להחליף את הציוד הלקוי באופן מידי.

ספרינקלרים (מתזי כיבוי אש)
יש לבצע בדיקה אחת לשנה למערכת המתזים על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי ת"י 1928. הבדיקה כוללת הפעלת המערכת ובדיקת האינטגרציה שלה לשאר מערכות גילוי וכיבוי אש.
כמו כן בודקים את המשאבות המשמשות להזרמת המים למתזי כיבוי האש ומוודאים את פעולה תקינה של המתזים (ספרינקלרים), ובנוסף בדיקה של מגופי השליטה הקומתיים.

מערכת מפוחים לפינוי עשן
בדיקת המערכות מתבצעת לפי תקן 1001 ודרישות רשות הכבאות . נדרש לבצע את הבדיקות אחת לשנה ובכך למנוע נזקים לנפש ובלאי מערכת פינוי העשן.
הבדיקה תבוצע על ידי בעל מקצוע אשר הוסמך לבצע בדיקה זאת על ידי היצרן או הספק של המערכת.

מאגר מים
בהתאם לתקנות משרד הבריאות, תקן ישראלי 1525 של מכון התקנים הישראלי, מאגרי מים המשמשים לשתייה ולפעילויות כיבוי אש מחויבים בניקוי וחיטוי אחת לשנה.
כחלק מטיפול זה יש לבצע ריקון מלא של המים מהמאגר, לבצע ניקוי יסודי וחיטוי כנדרש.

גנרטור
אחת לתקופה יש לבצע בדיקת הפעלה יזומה באמצעות הפסקת חשמל יזומה לגנרטור וזאת כדי לוודא שמערכת הפיקוד האוטומטית אכן פועלת כראוי ומכניסה את הגנרטור לפעולה בהתאם להוראות יצרן.

התקן מז"ח (מכשיר מונע זרימה חוזרת)
מכשיר מונע זרימה חוזרת מיועד למנוע זיהום מים ברשת הבניין. חדירת מזהמים למערכת המים פוגעת באיכות המים ועלולה לגרום לפגיעה בבריאות הדיירים.

נדרש לבצע בדיקה שנתית להתקני המז"ח המותקנים במערכת המים בבניין על ידי מתקין שהוסמך. משרד הבריאות מחייב התקנת מז"ח אחרי מד המים ובראש מערכת אספקת המים, באמצעות מתקין מוסמך, כאמור בתקנות בריאות העם (התקנת מכשיר מונע זרימת מים חוזרת), התשנ"ב – 1991.

משאבות מים
משאבות המים בבניין עובדות ברציפות על מנת לספק מים לדירות בלחץ תקין באופן סדיר. מערכת זו קריטית לתפקוד הבניין ולשגרת החיים.

הבדיקות הנדרשות אחת לשלושה חודשים למשאבות המים:

• יש לבקר בחדר המשאבות ולבדוק שהוא יבש ושאין בו נזילות.
• יש לבדוק את תקינות לוח החשמל ולוודא שנורות הבקרה וההתראה אינן דולקות ואינן מצביעות על תקלה.
• יש להאזין למשאבות ולוודא שלא נשמעים רעשים חריגים בעת פעולתן, דבר שמצביע על תקלה.
• יש לבדוק את תקינות לחץ אוויר במיכל ההתפשטות.
• יש לבדוק את תקינות הצנרת, ולהחליף צנרת חלודה בחדר המשאבות.

פעילות אחזקה שנתית למערכות הבניין

הגורם המקצועי שאחראי לוודא כי טיפולי האחזקה מתבצעים באופן סדור הם חברות הניהול ואחזקת המבנים הפועלות בבניינים. בהיעדר חברת ניהול ועד הבית הוא הגורם האחראי לכך.
מרבית פעולות האחזקה דורשות מומחיות והסמכות לפי הנחיות יצרן של המערכות. מומלץ לבצע טיפולים אלו על ידי התקשרות בהסכם שירות עם חברות וספקי שירות מקצועיים וייעודיים לתחום זה. ביצוע טיפולים אלו חשוב מאוד לשמירת על אורך החיים של המערכות.

אחזקת מעליות
המעלית היא מתקן מרכזי בקיום שגרת החיים בבניין ולרוב הינה המערכת היקרה ביותר בבניין ובעלת השימוש והשחיקה הגבוהים ביותר. לכל סוג מעלית קיימת מסגרת טיפולים מוגדרים הנדרשים לביצוע על ידי חברת המעליות.
טיפולים אלו מבוצעים כחלק מחוזה השירות עם ספק המעליות.

• במעליות שלהן עד שמונה תחנות עצירה תבוצע תחזוקה לא פחות משש פעמים בשנה, ובלבד – שפרק הזמן בין טיפול תקופתי אחד למשנהו לא יעלה על חודשיים.
• במעליות שלהן תשע תחנות עצירה ומעלה, או במעלית שלה יש לפחות תחנת עצירה אחת בקומה מסחרית יבוצעו שירותי תחזוקת מעלית לא פחות מעשר פעמים במהלך שנה, בתדירות – שלא תפחת משלושה שבועות ולא תעלה על ששה שבועות בין טיפול תקופתי אחד למשנהו .

טיפול תחזוקה למעלית כולל את גג המעלית, את חדר המכונות, את פיר המעלית והמסילות, וכן בדיקה כי המעלית עוצרת בכל הקומות וכי כל מערכות הבטיחות שלה פועלות באופן תקין. בסיום הטיפול על הטכנאי להשאיר את המעלית במצב של נסיעה תקינה ועובדת ללא רעשים נלווים.

אחזקת גנרטור
הגנרטור הינו מתקן חיוני להזנת שאר המערכות החיוניות של הבניין בעת חירום בה תיתכן הפסקת חשמל מהמערכת הארצית .
נדרש לתחזק את הגנרטור באופן שוטף בהתאם להנחיות יצרן.
יש להניע את הגנרטור על ידי איש אחת לשנה יש לבצע לגנרטור טיפול טכני, החלפת שמנים, פילטרים וכו' בהתאם להוראות יצרן.
יש לבדוק במסגרת הביקורות התקופתיות את מיכל הסולר ולתדלק בהתאם לצורך. החלפת פילטרים ובדיקה מלאה של תקינות הגנרטור והמצברים.

מעורבות ועד הבית והדיירים באחזקת הבניין

ועד הבית והדיירים נדרשים להכיר את המערכות השונות שבבניין ולהיות מסוגלים לדעת מה לשאול ומה לבקש מחברת הניהול ואחזקת מבנים הנותנת להם שירות, כך הם יוכלו לבצע מעקב ובקרה עליה.

נדרשת מעורבות של ועד הבית ושל בעלי הדירות בפיקוח על ניהול הבניין ועל תחזוקתו התקינה, ולשם כך נדרש ידע מקצועי שהדיירים לרוב אינם בקיאים בו, וכך נוצרת שחיקה מתמשכת לטווח ארוך במערכות של הבניין אשר אינן מתוחזקות כנדרש. שיטת העבודה בבניין היא שיטה של "כיבוי שרֵפות" – פחות תחזוקה מונעת ויותר תחזוקת שֶבֶר, שמטִבְעָה יקרה יותר.