טל רוזמןניהול הבית המשותף כפי שאנו מכירים אותו בישראל מתקיים מתוקף חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 .
הבית המשותף מתנהל באמצעות מוסד "ועד הבית" (נציגות הבית המשותף), שנבחר מקרב הדיירים
ומכהן בהתנדבות, והוא אחראי לניהול הרכוש המשותף של כל בעלי הנכסים.
ניהול הבית המשותף מוטל על ועד הבית מתוקף חוק המקרקעין. הוועד פועל לרוב בהתנדבות או תמורת שכר סמלי. לצד זה מדובר בתפקיד תובעני שכולל אחריות ודאגה לתחזוקת הרכוש המשותף, להפעלת נותני שירותים ופיקוח עליהם, לטיפול בעניינים משפטיים וחוזיים, ונוסף לכך גם גביית דמי ועד הבית מכל השכנים פרויקט לא פשוט לכשעצמו. מה הפלא שאחוז המתנדבים לשמש בתפקיד – ועד הבית הולך ופוחת עם השנים, ומי שכבר נבחר לתפקיד או שאין לו די זמן להשקיע בניהול בניין – בסדר גודל של עשרות יחידות דיור, ולעִתים, גם אם יש זמן לא תמיד יש לו את הכישורים והידע – הנדרשים למילוי התפקיד.
השינויים שחלו בחברה הישראלית עם השנים, שנהייתה פחות סולידארית ויצרה יחסי שכנות חדשים שבהם קיים ריחוק מסוים בין השכנים, הביאו לירידה בנכונות של הדיירים להשתתף בניהול הבניין, לראיה מיעוט המשתתפים באספת דיירים אחוז שהולך ופוחת עם השנים.
לצד העניין החברתי, התפתחות הבנייה לגובה של בתים משותפים מורכבים ועתירי מערכות בעשרים השנים האחרונות יצרה בפני עצמה קושי רב בניהול הבניין על ידי ועד הבית באופן עצמאי.
על רקע הקשיים בהתמודדות העצמאית של ועדי בתים ושל הדיירים עם ניהול הבית המשותף התפתח תחום הניהול והתחזוקה לבתים משותפים על ידי חברות אשר מציעות שירותי ניהול ועד בית חיצוניים. החברות מספקות פתרונות לדיירים, מתחזוקה שוטפת ועד ניהול שלם שכולל גביית תשלומים וייצוג מול הרשויות. החוק מכיר בפעילותן של חברות הניהול אשר מוגדרות בחוק כ"מתחזק", ומפרט את דרך ההתקשרות עִמן, את חובת תשלום השכר לחברת הניהול, ואת אחריותה לניהול החשבונות של הבית המשותף.
ועדי בתים מתמודדים עם שתי משימות מרכזיות. האחת, גביית תשלומי ועד הבית מהדיירים, והשנייה, ניהול התחזוקה של הבית המשותף. בשני תחומים אלו נדרשת בקיאות, שבמקרים רבים אינה נחלתם של חברי ועדי הבתים. חוסר המקצועיות יוצר שורה של קשיים בניהולו של הבית המשותף.
גבייה של תשלומים לוועד הבית
למרות שהחוק קובע שיש חובת תשלום של דמי ועד הבית עבור השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, אנו עדים לאלפי מקרים של סרבנות תשלום שמטופלים מדי שנה בלשכות המפקח על רישום המקרקעין, ולצִדם מקרים רבים נוספים שכלל לא מגיעים לערכאה משפטית בשל כך הדיירים – נאלצים לספוג את העלות הנוספת או להתמודד עם מחסור בתקציב לניהול הבניין.
לעִתים מוסד ועד הבית נתפס בעיני הדיירים כגוף התנדבותי שפועל מתוך הסכמה חברתית ולא מתוקף חוק המקנה לו מעמד משפטי. לכן, עם השנים נפגע מעמדו של ועד הבית, והיכולת שלו לגבות תשלומים שונים הפכה למורכבת יותר בגלל השינויים החברתיים ובשל השינויים בדפוסי הדיור.
שמירה על רמת תחזוקה ראויה
הבנייה לגובה בעשורים האחרונים הביאה לרגולציה שחייבה את הקבלנים להוסיף מערכות מורכבות שבעבר לא נכללו בבנייני המגורים. מדובר במערכות המצריכות תחזוקה שוטפת, כמו מערכות כיבוי אש, גנרטור למצבי חירום, מאגרי מים וגז, משאבות מים, חניונים תת קרקעיים ומעליות מהירות. לכל אלו עלויות גבוהות הנוסקות לכדי מאות אלפי שקלים. עם מסירת בניין המגורים לבעלי הדירות חלה על בעלי הדירות האחריות לתחזוקת כל המערכות בבניין (פרט למעליות ולצוברי גז המצויים בפיקוחו של משרד הכלכלה).
במקרים רבים נוצרת בשל כך הזנחה בתחזוקת המערכות, בין אם בגין חוסר מקצועיות של הדיירים המנהלים את הבניין בעצמם ובין אם בשל פעילות לא מקצועית של חברת הניהול, תוך ניצול בורותם של הדיירים.
דיירים בבניינים גבוהים לא תמיד מודעים לחשיבות של תחזוקת המערכות, שפעילותן שלא כנדרש עלולה לגרום לפגיעה בריאותית ובטיחותית בשוהים בבניין. למשל, הצורך בבדיקה חודשית של תקינות הגנרטור, שחייב להימצא בכל בניין שגובהו יותר מתשע. הגנרטור מופעל במצב חירום שבו רשת החשמל לא פועלת, והוא מפעיל את המעליות, את המפוחים, את תאורת החירום ועוד. דוגמה נוספת היא מערכת חיישני ה- CO והמפוחים הקבועה בחניוני הבניין. אם מערכת זו אינה מכוילת כנדרש, המפוחים לא יעבדו, וכל השוהים בחניון ינשמו אוויר רעיל ומסוכן.
סיכום
מכלול הגורמים שנסקרו, בהם הקושי לגבות את תשלומי ועד הבית לשם השתתפות בתחזוקת הרכוש המשותף, נדרשת מעורבות של ועד הבית ושל בעלי הדירות בפיקוח על ניהול הבניין ועל תחזוקתו התקינה, ולשם כך נדרש ידע מקצועי שהדיירים לרוב אינם בקיאים בו, וכך נוצרת שחיקה מתמשכת לטווח ארוך במערכות של הבניין אשר אינן מתוחזקות כנדרש. שיטת העבודה בבניין היא שיטה של "כיבוי שרֵפות" פחות תחזוקה מונעת ויותר תחזוקת שֶבֶר, שמטִבְעָה יקרה יותר.
אולי יעניין אותך
מאמרים דומים
מה עושים אם אף אחד לא רוצה להיות ועד בית?
תפקיד ועד הבית הפך עם השנים "לתיק" עם כאב ראש לא קטן. ניהול ועד בית משותף כיום, דומה לניהול עסק קטן. יש לך עובדים, צריך לטפל בגבייה, לנפק קבלות, לערוך דוחות, לטפל בתקלות וגם לקבל תלונות מהשכנים. מדובר בתפקיד שבבניינים מרובי דיירים צריך להשקיע זמן יקר כדי לנהל את הבניין ברמה סבירה, ולא לכולם יש את היכולת להשקיע את הזמן לכך.
יתרונות וחסרונות בהעסקת חברת ניהול לבית משותף
הבתים המשותפים החדשים של היום אינם דומים לבתים שנבנו בעבר. הטכנולוגיות הרבות ששולבו במרוצת השנים מאפשרות מידה רבה מתמיד של נוחות וביטחון: חדרי לובי יוקרתיים, מספר מעליות, מערכות אבטחה, מערכות פינוי פסולת ועוד. חלפו הימים שבהם כל שצריך היה לדאוג למנקה, לגנן ומדי פעם לזיפות הגג.
