טל רוזמןבישראל ישנם כ- 160,000 דירות שאינן מאוכלסות ועומדות ריקות על פי נתוני הלמ"ס לסוף 2017 מנתון זה עולה כי 6.5% מהדירות בישראל עומדות ריקות.
הסיבות להימצאותן של דירות ריקות מגוונות, מהתפלגות הנתונים נמצא כ- 40 אלף דירות הן "דירות רפאים" – דירות אלו מוחזקות תושבי חוץ ומשמשות כדירת הנופש או דיה שנייה בארץ. 58 אלף דירות אינן מאוכלסות מהסיבה ש"טרם נכנס דייר". סיבה זה מסבירה מספר תרחישים שהנפוץ הוא אי הצלחת בעלי הדירה, שגרים בדירה אחרת, למכור או להשכיר את הדירה הריקה. בנוסף ישנן כ- 16 אלף דירות שמוגדרות כ"נטושות או הרוסות", ו־16 אלף דירות מוגדרות בסטטוס שלי שיפוצים.
עולה השאלה האם בעלי הדירות הריקות צריכים להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף עבור נכסים שאינם בשימוש?
בדרך כלל על מנת להימנע מתשלום ועד בית בעלי הדירות הריקות מציגים טיעונים שונים מדוע צריך להחריגם מתשלום טיעונים שיכולים להישמע אולי כהגיוניים. הסיבות המרכזיות לטענותיהם: כשהדירה אינה מאוכלסת בעל הדירה אינו משתמש במתקני הבניין המשותפים וגם אינו נהנה משירותי האחזקה והניקיון. כמו כן בעל הדירה לא מרוויח כי אינו נהנה מהכנסה של דמי שכירות מהדירה ועדיין צריך לשלם ארנונה.
האם נדרש בעל דירה ריקה לשלם ועד בית או לא?
מפסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות (ת"ק 19735-02-10 זיו נ' שאול) ניתן ללמוד על התשובה לשאלה זו.
התובע בתיק זה הוא ועד הבית ברח' קדושי קהיר 24 בחולון, אשר טען כי לנתבע יש דירה בבניין ואין מחלוקת שבמשך 7 חודשים לא שולמו דמי הוועד העומדים על 150 ₪ לחודש.
בעל הדירה הנתבע לא הכחיש שלא שילם את דמי הוועד בחודשים הללו. וזאת לטענתו היתה כי דירה זו לרוב מושכרת ובאותה תקופה לא היתה מאוכלסת בשוכרים. לכן, ביקש הנחה. בנוסף במהלך המשפט טען טענות נוספות, בין השאר בנוגע לגובה דמי השכירות ולדרך הניהול של ועד הבית.
בפסיקתה קבעה השופטת חנה פלינר "עם כל הכבוד אין בטענות ההגנה דבר כדי להצדיק את אי תשלום החוב. עבור כל דירה בבניין יש לשלם מיסי ועד. אם יש טענות כלשהן לגבי גובה החיוב או לגבי זהות ועד הבית, יש לפעול על פי תקנון הבית המשותף ובמקרה הצורך לפנות למפקח על הבתים המשותפים, כל אלה אינם מעניינה של תביעה זו.
לגבי ההנחה המבוקשת, בניגוד לקבוע בחוק לגבי עיריות, שם ניתן לקבל פטור לנכס ריק למשך 6 חודשים, אין כל הוראה מקבילה שכזו לגבי בית משותף. יש לזכור כי מיסי ועד משולמים בין השאר עבור ניקיון ותחזוקה של השטחים המשותפים בבניין והעובדה שדירה אינה מושכרת אינה גורעת מאום מהחיובים בהם מחויב הבית המשותף….".
השופטת פסקה כי על הנתבע (בעל הדירה הריקה) לשלם את דמי ועד הבית באופן מלא וחייבה אותו בהוצאות משפט.
כאמור התשובה לשאלה האם חייבים לשלם ועד בית עליה ריקה? – היא שחייבים לשלם!
מתוקף חוק המקרקעין ובהתאם לו מתנהל הבית המשותף, כך שכל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. וזאת לפי יחס שטח דירתו לשטח של כל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון.
העיקרון שמבטא החוק הוא שאין קשר בין מידת השימוש בדירה וההנאה ממנה ומהרכוש המשותף, לבין חובתו המוחלטת של בעל דירה בתשלום ועד הבית עבור האחזקה והניהול של הבית המשותף.
הדבר גם נכון במקרים דומים שבהם לא כל בעלי הדירות נהנים באופן שווה מהרכוש המשותף אך חייבים להשתתף בהוצאות הניהול ואחזקה כגון: כל בעלי הדירות חייבים לשלם עבור איטום הגג המשותף ולא רק הדירות בקומות העליונות. גם הדיירים הגרים בקומה הראשונה חייבים להשתתף בהוצאות המעלית גם אם אינם עושים בה שימוש. נדרשת השתתפות בהוצאות אחזקת החניון התת קרקעי גם לבעלי דירות שהחנייה שלהם ממוקמת במפלס הקרקע וכו'.
מהמקרים שתוארו לעיל ומדעתו של בית המשפט בעניין ניתן להבין את העיקרון של חובה בנשיאה בהוצאות ללא קשר למידת השימוש בנכס. מכאן שגם בעלים של דירה ריקה חייב בתשלום ועד בית על פי אותו עיקרון.
סרטון – למה צריך לשלם ועד בית על דירה ריקה
מאמרים דומים
איך לחשב את תשלום ועד הבית?
איכות החיים בבית משותף נתונה להשפעה מהתקציב הקיים בידי הדיירים לאחזקת הבניין. אלו שיש בידם תקציב המותאם לאחזקה נכונה של מתקני הבניין והרכוש המשותף כמו להעסיק בעלי מקצוע מיומנים, שירותי ניקיון מקיפים ולרכוש ציוד לבניין לרווחת הדיירים ייהנו מאיכות חיים גבוהה יותר מדיירי בניין עם תקציב נמוך שאינו מספק ומתקיימת אחזקה מינימלית בבניין.
הקשיים בניהול של בתים משותפים בישראל
ניהול הבית המשותף כפי שאנו מכירים אותו בישראל מתקיים מתוקף חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 .
הבית המשותף מתנהל באמצעות מוסד "ועד הבית" (נציגות הבית המשותף), שנבחר מקרב הדיירים
ומכהן בהתנדבות, והוא אחראי לניהול הרכוש המשותף של כל בעלי הנכסים.
