האם הקבלן חייב לשלם מסי ועד בית

בכל בניין מגורים כבר בתקופת האכלוס הראשוני נוצרות הוצאות הקשורות לאחזקת הרכוש המשותף בגין הפעלת מעלית, צריכת מים וחשמל משותפת, ביטוח הרכוש המשותף, ניקיון ועוד. כדי לנהל את הבניין בתקופה זו נבחרת נציגות זמנית על פי המלצת מחצית מבעלי הדירות לפחות עד לבחירת וועד קבוע באסיפה כללית (על פי חוק המקרקעין סעיף 66). נוצר מצב בלתי סביר בו אותם דיירים בודדים שכבר אכלסו את הבניין נאלצים לפעמים לשלם דמי ועד בית כפולים ואף יותר כדי לאפשר את תחזוקת הבניין והרכוש המשותף בו.

האם לפי החוק הקבלן חייב בתשלום דמי ועד הבית

חוק המקרקעין מגדיר בית משותף כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים", גם בית שאינו מוגדר כבית משותף אך ראוי להתנהל או מתנהל בפועל ככזה, הוא בית שחלים עליו כל הכללים הרלוונטיים לבית משותף. בנוסף לכך קובע החוק כי קיימת חובה של כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה וניהול הרכוש המשותף. בהתאם לכך, כאשר בבניין אוכלסה ונמסרה הדירה הראשונה, הופך הדייר להיות בעליה של דירה אחת ואילו שאר הדירות הן בחזקת הקבלן המשמש כבעל שאר הדירות. לכן חלות הוראות סעיף 58 לחוק על הקבלן ומכוח ההוראה – החובה להשתתף בעלויות הדרושות להחזקת וניהול הרכוש המשותף.

האם סעיף פוטר בהסכם המכר מאפשר לקבלן להימנע מתשלום דמי ועד בית

במטרה להימנע מתשלום הוצאות ועד הבית על פי חוק המקרקעין, חברות קבלניות פועלות להוסיף לחוזי המכר של הדירות סעיף, שעל פיו הן פטורים מהשתתפות בהוצאות אחזקת הבניין בגין דירות שלא נמכרו או טרם נמסרו על ידה לרוכשים. סעיף זה נועד לפטור אותם מתשלום דמי ועד הבית או חלק מהתשלומים.
בדרך כלל תופעה זו מתרחשת בניין חדש שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים ולכן, מדובר בתנאי בחוזה, בדרך כלל בחוזה אחיד, לפי חוק החוזים האחידים אם תנאים מסוימים בחוזה הוגדרו ככאלה המקפחים את החותם עליהם. לכן במקרה כזה ניתן לטעון כי מדובר בסעיף מקפח המפלה את רוכש הדירה ונותן יתרון בלתי הוגן לקבלן. הניסיון מראה כי תביעות כנגד קבלנים אשר קבעו תנאי פטור גורפים נדחו על-ידי בתי המשפט בהיותם הסדר כובל בחוזה אחיד.

על גישת בית המשפט לסוגיה זו ניתן ללמוד מפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתיק תא”מ 14697-10-16, נאות מזרחי בע"מ נגד נציגות הבית המשותף מרחוב מנדל זינגר 23 חיפה. מנקודת ראות של בית הדין יש להפריד בין מצב בו קיימת מחויבות למסירת הדירה לקונה לפי חוזה הרכישה על ידי הקבלן, לבין מצב בו הבניין עובר ממצב של אתר בנייה ועונה להגדרה של בית משותף על פי חוק המקרקעין. כך שמרגע זה חלים על הצדדים הוראותיו של החוק והקבלן ושאר הדיירים הינם שכנים באותו בניין ועליהם לשאת יחדיו בהוצאות להחזקת הבניין.