גבייה מיוחדת לתשלום ועד בית – כל מה שצריך לדעת

מהי גבייה מיוחדת

תשלום ועד בית – לפי חוק המקרקעין (סעיף 58) על כל בעל דירה בבית משותף מוטלת החובה להשתתף בהוצאות האחזקה הקבועה והשוטפת וכל הוצאה אחרת הקשורה לרכוש המשותף בבניין.
כאמור, הוצאה חריגה של הבית המשותף גוררת צורך למימון נוסף מצד בעלי הדירות ולכך נדרשת גבייה מיוחדת ונפרדת של תשלום לקופת הבית המשותף, מעבר לדמי ועד הבית המשמשים לאחזקה השוטפת של הבניין והרכוש המשותף.

הסמכות להחליט על גבייה מיוחדת של תשלום ועד בית

ועד הבית כנציג הדיירים שואב את סמכותו לפעול מתוקף החוק. הוועד הוא הגורם המבצע של רצון הדיירים בהתאם להחלטות שהתקבלו באספת הדיירים – המוסד בו ורק בו מתקבלות החלטות מהותיות באשר להתנהלות הבית המשותף.
סמכותו של ועד הבית לניהול ענייני הבית המשותף נובעת מחוק המקרקעין אשר קובע כי "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון" (סעיף 65) בנוסף לכך קובע החוק כי "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות" (סעיף 69).
בהתאם לחוק, ועד הבית רשאי להתקשר בחוזים הקשורים לבית המשותף, לייצג בשם הדיירים במשא ומתן ובהליכים משפטיים. לעניין של תשלום עבור הוצאה נוספת הקשורה לאחזקת הרכוש המשותף
לכן, במקרה בו מדובר על הוצאה חריגה בבניין משותף, באם ההוצאה קשורה לתחזוקת הרכוש המשותף וגובה התשלום
אינו חריג, הוועד רשאי לדרוש מהדיירים תשלום נפרד ונוסף המיועד לטיפול באותו מקרה שנחשב לחריג. דוגמא למקרים מעין אלו: תיקוני חשמל, תיקוני שבר תיקון נזקי צנרת וכדומה. כדי להורות על גבייה מיוחדת במצב כזה, ניתן להסתפק בפרסום הודעה מפורטת של ועד הבית לדיירים על הסיבות והשיקולים להחלטתו על גביית תשלום חד פעמי באופן חריג.

לעומת זאת במקרים בהם ההוצאות חריגות בעלות הכספית או בסיבת ההוצאה גם אם בחשבון הבית המשותף ישנו תקציב המאפשר את מימון ההוצאה, נדרש ועד הבית לכנס אסיפת דיירים לצורך קבלת אישור בעלי הדירות לפעול בעניין. כאמור הוועד הוא הזרוע המבצעת של אסיפת הדיירים ופועל בשמם ובהתאם להחלטות המשותפות שנתקבלו. מכאן שבאירועים חריגים בחיי הבניין יש לשתף את בעלי הדירות בהחלטות ולקבל את הסכמתם מראש ולא לאחר מעשה.

מתי ועד הבית נדרש לקבל את הסכמת בעלי הדירות לצורך גבייה מיוחדת?

• במקרים שההוצאה הינה חריגה בהיקפה הכספי ותגרום לגירעון של חשבון ועד הבית.
• שיפוץ שהינו שיפור של המצב הקיים שאינו חלק מאחזקת הבניין – התקנת מצלמות אבטחה, תוספת שער חשמלי וכו'.
• באירועי נזק ושבר גדולים ולא צפויים כמו: תיקון יקר של מעלית או מערכת סולארית מרכזית וכו'.
• במקרים בהם נדרשות סיבת ההוצאה חריגה כמו: הליכים משפטיים, שירותי יעוץ מקצועי ועוד.

איך מחושבת עלות ההשתתפות של התשלום הנוסף לבעלי הדירות

כאשר הוחלט על גבייה מיוחדת נוספת לוועד הבית שיטת החישוב של הנשיאה בהוצאות נשמרת בהתאם לשיטה הנהוגה בין הדיירים לגביית דמי ועד הבית השוטפים. כך שאם ההתנהלות היא של גבייה לפי גודל שטח הדירה גם התשלום הנוסף יתחלק באופן יחסי בין הדירות, ואם הגבייה הינה אחידה גם הגבייה המיוחדת בין בעלי הדירות תהיה בהתאם.

קביעה וגבייה של תשלומי ועד בית נוספים

הוצאות בלתי צפויות בבניין יהיו תמיד וזה רק עניין של זמן עד שיעלה צורך. הדבר צריך להיות במודעות של הדיירים, גם אם מתקיימת תחזוקה שוטפת בבניין וברמה נאותה לא ניתן למנוע בלאי של מערכות או רצון של השכנים לשיפור ושיפוץ הקיים.
כאשר עולה צורך במימון הוצאה חריגה לא תמיד חייב ועד הבית לקבל מראש את הסכמת הדיירים לביצוע גבייה מיוחדת והדבר קשור להיקף ההוצאה החריגה וסיבתה. במקרים בהם מדובר באירוע הוצאתי חריג בסיבתו ובהיקף הכספי, נדרש ועד הבית לקבל את הסכמת הדיירים בהחלטה משותפת באמצעות כינוס אסיפה כללית.
מומלץ כי ועד הבית יבצע עבודה מקדימה ויציג 3 הצעות מחיר מספקים לבעלי הדירות של העבודה הנדרשת כך שניתן יהיה לקבל החלטות על בסיס מידע מהימן. שיתוף במידע ושקיפות של הנתונים לעיניי הדיירים הם כלים חשובים להתנהלות נכונה בדרך לטיפול באירועים בלתי צפויים וחריגים בחיי הבניין.