איך למנות חברת ניהול לבית משותף

על מנת לעבור לניהול הבניין באמצעות גורם חיצוני נדרש לבצע תהליך מוסכם וסדור, בשיתוף הדיירים, כדי למנות חברת ניהול.

מה התהליך למינוי חברת ניהול?

קיימות מספר דרכים למינוי חברת ניהול, בין היתר בשים לב לשאלת מועד המינוי.
דרך המלך היא הדרך הקבועה בסעיף 71 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 הקובע כדלקמן:
" (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לעניין התקשרות עם מתחזק מסוים או לעניין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם."
דהיינו, ראשית על בעלי הדירות לקבוע כי ניתן לנהל את הבניין באמצעות חברת ניהול (בלשון החוק – מתחזק).
החלטה כזו הינה למעשה החלטה שיש לקבל אותה פעם אחת, טרם ההתקשרות עם חברת הניהול הראשונה והיא תתקבל ברוב של בעלי הדירות ששני שליש (ומעלה) מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
יכול ואף תקנון הבניין (שנכתב ע"י יזם הפרויקט), יקבע מלכתחילה כי את הבניין צריכה לנהל חברת ניהול, שאז כלל אין צורך בקבלת החלטה ראשונית כזו.
מעת שנקבעה הוראה כאמור, החלטה על קביעת זהות חברת ניהול ספציפית או על החלפתה תתקבל על ידי אלה אשר למעלה ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
ישנם בניינים בהם קיים תקנון מוסכם בו מוענקת הזכות לקביעת זהותה של חברת הניהול (והחלפתה) בידי הנציגות.

מינוי חברת ניהול על ידי היזם

בפועל ובפרקטיקה הנהוגה כיום בהתייחס לבניינים חדשים, בעיקר בניינים רבי קומות ובנייני משרדים, היזם מכתיב מראש את ניהול הבניין באמצעות חברת ניהול ואת זהותה. ואם כך המצב אזי הכיצד הוא עושה זאת?
יזמים רבים נוהגים להחתים את רוכשי הדירות, כבר בשלב ההתקשרות הראשונית בהסכם המכר לרכישת הדירה, על סעיפים הקובעים שהבניין ינוהל על ידי חברת ניהול וכחלק מתנאי החוק מוחתמים הרוכשים גם על הסכם ניהול ואף נקבעת זהות חברת הניהול.
להסכמים אלה יש תוקף מחייב (בהסתייגויות שונות, עליהן נעמוד פעם אחרת).
ככל שיזם החתים את כלל רוכשי הדירות (או מרביתם המכרעת לכל הפחות) ע"ג הסכמי ניהול, אזי חברת הניהול קונה לעצמה מעמד של מתחזק.

מינוי חברת ניהול בקבוצת רכישה

מקום בו מבנה מוקם באמצעות קבוצת רכישה נהוג לקבוע בהסכם השיתוף כי הבניין ינוהל באמצעות חברת ניהול ולשמור לנציגות קבוצת הרכישה (במסגרת הסכם השיתוף) את הזכות לבחור חברת ניהול, לנהל עימה משא ומתן ולהתקשר עימה בהסכם. הסכם ניהול כאמור, שנערך לפי סמכות הנציגות בהסכם השיתוף הינו הסכם המחייב את כל בעלי היחידות, מעמד חברת הניהול שתפעל בהתאם יהיה מעמד של מתחזק.

יודגש כי אין מאמר זה דן בשאלת היתרונות הגלומים בניהול בית על ידי חברת ניהול מקצועית אלא מתמקד אך בדרכי המינוי.

• נכתב ע"י עו"ד טל גבור – מומחה בייעוץ משפטי בניהול בתים משותפים
• אין לראות באמור כתחליף לייעוץ משפטי.