איך לחשב את תשלום ועד הבית?

תשלום ועד בית נקבע באופן יחסי לפי שטחה של כל דירה ודירה – זאת ברירת המחדל בחוק, כך שככל שהדירה גדולה יותר, כך גם חלקו היחסי של בעל הדירה בהוצאות הבניין הינו גבוה יותר, בהתאם ככל שדירה הינה קטנה יותר, כך חלקה היחסי בהוצאות הבניין נמוכות יחסית.
ההיגיון שעומד מאחורי שיטה זו, לפיה נקבע גובה ההשתתפות בהוצאות השוטפות של הבית המשותף אינו בהכרח משקף את אופן השימוש במתקני הבניין, כלומר ייתכן ובדירה גדולה גר זוג ובדירה קטנה יותר בבניין מתגוררים חמישה אנשים. הפרשנות לחוק היא שאין קשר בין מידת השימוש בנכס לשיעור התשלום לוועד הבית, וכאמור שיטת החישוב של דמי ועד נקבעים ביחס לגודל של כל דירה למול הדירות האחרות בבית משותף.

אפשריות נוספת לתשלום
החוק אינו מגביל ומאפשר לקבוע בתקנון הבית המשותף שיטה אחרת לחישוב ההשתתפות בהוצאות: תשלום לפי מספר חדרים, חלוקה שווה בין הדירות או כל שיטה אחרת שמוסכמת על כלל הדיירים.

מוכרת וידועה שיטת התשלום האחיד מכל דירה אשר נפוצה בישראל, שיטה זו מספקת תחושה של נשיאה אחידה בנטל ההוצאות בין כל הדיירים ויש בידה למנוע סכסוכים שוליים. בבתים משותפים רבים מתקיימת גבייה אחידה של תשלום דמי ועד הבית וזאת תוך הסכמה של הדיירים, כאשר שבתקנון של הבית המשותף (לרוב זהו התקנון המצוי) רשומה שיטת החישוב של ההשתתפות בהוצאות המשותפות לפי שטחה היחסי של הדירה ולמעשה זו השיטה בה אמורה להתנהל הגבייה.
יש לדעת כי אין התנגשות בין הדברים כל עוד ישנה הסכמה בין הדיירים לגבייה אחידה.

למי הסמכות לקבוע באיזו שיטה לחשב את דמי ועד הבית?

תשלום ועד הבית מושפע משני גורמים: שיטת החישוב וגובה התקציב של הבניין

1. שיטת החישוב – אשר לפיה מתחלק הנטל בהוצאות בין הדירות שמהווה את החלק של כל דירה בהשתתפות בהוצאות הבניין המשותף – תשלום לפי שטח הדירה, תשלום לפי מס' חדרים, תשלום אחיד או שיטה אחרת.
2. תקציב ההוצאות השנתי של הבניין – ממנו נגזרים דמי הוועד לכל דירה בהתאם לשיטת החישוב המוסכמת בין הדיירים.

הסמכות לשינוי שיטת החישוב של השתתפות הדירות בהוצאות (דמי ועד הבית) אפשרית רק עם שינוי תקנון הבניין שלכך נדרש רוב מיוחד של שני שליש מבעלי הדירות. לעומת זאת את שינוי גובה התקציב השנתי של הבניין ממנו נגזר גובה דמי ועד הבית לכל דירה ניתן לקבוע ברוב רגיל באספת דיירים.

ברוב הבניינים המשותפים בישראל הדיירים אינם מנסחים תקנון מוסכם, ובהתאם לכך ברירת המחדל להתנהלות הבניין בכל הקשור לתשלומי ועד בית הינה לפי התקנון המצוי מכאן ששיטת חישוב התשלום, נדרשת להיות לפי השטח היחסי של הדירה.
תופעה שקיימת אצל ועדי בתים רבים היא שלמרות ברירת המחדל של גבייה באופן יחסי לפי התקנון המצוי, קיימת נטייה לגבות תשלומי ועד בית באופן אחיד מסיבות של נוחיות בגבייה, תחושה של שוויון בין השכנים וגם מחוסר היכרות עם החוק.

למרות ההתנגשות לכאורה עם החוק, כל עוד שוררת הסכמה בין הדיירים לגבי שיטת הגבייה באופן שונה מהתקנון המצוי אין בכך פסול. ישנם מקרים שאחרי תקופה ארוכה של גביית דמי ועד באופן אחיד מגלה בעל דירה בבניין כי ברירת המחדל בחוק לפי יש לגבות באופן יחסי, מטיבה איתו לעומת גבייה באופן שווה ואחיד (מן הסתם מדובר בדייר שבבעלותו דירה קטנה יותר ביחס לשאר הדירות בבניין) ואז הוא בא בדרישה להכיל את החוק בעניין זה.

איך צריך ועד הבית לפעול במקרה זה? במקרים אלו חוק המקרקעין גובר על הסכמות הדיירים, ולכן מספיק שדייר אחד דורש לפעול לפי החוק יש בכך לחייב את שאר הדיירים לעשות כן.

חשוב לדעת! כי במקרה ובעל דירה דורש כי קביעת חלוקת דמי ועד הבית יחושב בהתאם לחוק, יש לחייבו בהתאם באופן יחסי בהתאם לחוק מהמועד בו הגיש את בקשתו אך לא רטרואקטיבית.