איך להתמודד עם מטרדים בבית משותף

ניקח לדוגמה מקרה שבו דייר מציב אופניים בחדר המדרגות או במקלט הבניין באופן הפוגע בשימוש במקלט, או ארגזים שהונחו בלובי הבניין. גם במקרה של העמדת רכב בשטח החניה המשותף בחניון במקום שאינו מוסדר. מדובר למעשה בהפרעה לשימוש שאותו יכולים ורשאים לעשות שאר הדיירים ברכוש המשותף.

מטרדים גורמים לרוב לסכסוך שכנים בבניין, כפועל יוצא סכסוכים רבים מתורגמים לתביעות משפטיות וכולל נושאים רבים ושונים כמו: נזקי מים שחדרו לדירת השכן, דייר סרבן תשלום, בנייה לא חוקית, הסגת גבול בחלק של הרכוש המשותף על ידי דייר, גרימת מטרדי רעש, אירועי אלימות ועוד.

מטרדי רעש

באזורי מגורים קיימות תקנות מגבילות למניעת מפגעים שנועדו לשמור על שגרת חיים תקינה בבית משותף. התקנות קובעות כי בין השעות 14.00 ל-16.00 ובין השעות 23.00 ל-07.00 (במהלך הלילה), אין להרעיש באזור מגורים באמצעות קולות, אשר מקורם ממכשירי טלוויזיה ורדיו, נגינה, צעקות, שירה, רמקולים, זיקוקים, מזגנים, מדחסים ופעולות חבטה.

האיסור על שימשו במכשירים מגבירי קול וזיקוקים באזור מגורים לא חל בעת אירוע או שמחה הנערכות במועדים הבאים: ערב יום העצמאות, פורים, יום ירושלים, ל"ג בעומר, ערב המימונה, ערב שבת ומועדי ישראל ומוצאי שבת וחג עד חצות. האיסור להרעיש חל גם מחוץ לאזורי מגורים (אולמות אירועים למשל), במידה והרעש גורם למטרד לבניינים הסמוכים.

באשר להגבלות למערכות אזעקה בדירות, הן יכולות לפעול עד שש דקות, כאשר עוצמת הקול לא תעלה על 87 דציבלים. במקרה של אי הפסקת האזעקה על בעל הדירה לטפל במטרד בתוך 30 דקות. אם האזעקה פועלת במשך יותר מחצי שעה, ניתן לפנות למשטרה שיכולה לפעול ולנקוט אמצעים להפסקת האזעקה.

בתביעות בתחום מטרדי רעש של שכנים, בית המשפט יבחן האם המטרד אכן מהווה עבירה על החוק, והאם יש מקום לתת סעד של צו מניעה קבוע או זמני וכמו כן האם יש לפסוק לפיצויים.

רעש ממזגנים
רעש של פעילות מזגנים עשוי להוות מטרד כאשר עוצמת הרעש גבוהה מעל התקן או כאשר המזגן מותקן במקום קרוב ורעש פעולתו גורמת למטרד לדירות הסמוכות. על פי התקנות חל איסור להפעיל מזגן, מדחס וכדומה באופן הגורם רעש חזק המפריע או עלול להפריע לדייר בבניין מגורים, באופן הגורם או עלול לגרום לרעש בלתי סביר.

התקנות למניעת מפגעים קובעות מהי רמת הרעש המותרת. אם אתם סבורים שעוצמת הרעש של המזגן חורגת מהמותר, ניתן לפנות לקבלת חוות דעת ממומחה בנוגע לעוצמת הרעש, ובמידה ומסתבר בבדיקה כי העוצמה מעבר לקבוע בתקנות ניתן להגיש לבית המשפט תביעה להסרת המזגן.

אם המזגן מותקן על קיר משותף לבניין כולו, הרי שמדובר בהתקנה שהיא חלק מהשימוש ברכוש המשותף, התקנת מזגן שלא במקום המיועד לכך נחשבת "כתוספת בנייה", ולכן נדרשת לכך הסכמת הדיירים. במקרה כזה ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין נגד מי שהתקין מזגן בקיר החיצוני של הבניין ללא היתר בדרישה להסירו.
ערוץ נוסף בו ניתן לפעול כנגד שכן המפעיל מזגן רועש הוא פניה למשטרה בתלונה על גרימת מטרד רעש הנגרם מהפעלת המזגן.

הסגת גבול

במקרים בהם אחד הדיירים בבית המשותף משתלט על שטח מהרכוש המשותף כמו גינה, מקלט, גג, חניה משותפת וכו' ועושה בו שימוש פרטי ואינו מאפשר שימוש של כלל השכנים, במקרה כזה ועד הבית בנפרד וכל אחד מבעלי הדירות בבניין רשאי להגיש תביעה בדרישה לפנות את הסגת הגבול שנוצרה. ע"פ סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, צד שנפגע מהסגת הגבול בבית משותף רשאי לפנות בתביעה או לבית המשפט המצוי באזור בו מצוי הבית המשותף או בתביעה אצל המפקח על המקרקעין וזאת על פי בחירתו של התובע.

פגיעה בחזות הבניין

בהתאם לחוק נחשבים הקירות החיצוניים של דירה בבית משותף כחלק מהרכוש המשותף של הבניין. לכן במצבים בהם בעל דירה מבצע שינוי על דעת עצמו בחזית החיצונית של הבניין, כמו: צביעת הקיר החיצוני לדירתו בצבע שונה מכלל הבניין או התקנת אנטנה סלולרית או התקנת מתקן כלשהו, ראשית פעולה זו מהווה פגיעה ברכוש המשותף ושנית עלולה לצור מטרד והינה סיבה לתביעה במסגרת סכסוך שכנים.

מטרדי ריח

כאשר מדובר במטרד של ריח רע, הקושי העיקרי בהוכחה שהוא מהווה מטרד נובע מהעבודה שריח הוא תחושה אישית, כל אדם מגיב לריח בצורה שונה.
מטרד ריח שנובע מדירה אחרת כתוצאה מאשפה שמושלכת ברכוש הציבורי , או מצואה של כלב שלא נאספה, ניתן לפנות לפיקוח העירוני בעניין וכן ניתן להגיש תלונה רשמית באתר משרד איכות הסביבה. בנוסף ניתן לתבוע לפי חוק ותקנות המפגעים, או לפי עוולת מטרד ליחיד שבפקודת הנזיקין רצוי כחלק מהתהליך להזמין חוות דעת מומחה לבניין ועם הדו"ח ניתן לתבוע את סילוק המטרד בבית משפט.

שיפוצים ותיקונים

שיפוצים בדירה בבית משותף מלווה בדרך כלל ברעש של קדיחות, דפיקות פטיש, ניסור והריסות שעלול לגרום למטרד לשאר השכנים בבניין.
בעניין זה קיימות הגבלות רעש לשיפוצים ותיקונים בבניין מגורים:

• בימי חול אין לבצע עבודות הגורמות לרעש בין השעות 20:00 ל- 7:00 למחרת.
• בימי מנוחה אין לבצע עבודות שיפוצים בין השעות 17:00 בערב יום המנוחה ל-7:00 למחרת יום המנוחה (כולל חגים).
• איסור זה תקף גם לעבודות שיפוצים המבוצעות מחוץ לאזור מגורים, אם הרעש גורם הפרעה או מטרד באזור המגורים.

הדרך לפעול מול מטרד משיפוצים היא לפנות למשטרה לפעול להפסקת מטרד הרעש – במקרים מסוימים המשטרה בסמכותה להטיל קנס על הדייר המשפץ אם עבר על התקנות. (לדוגמא במקרה ורעש חזק נגרם מעבודות שיפוץ או התקנת מתקנים בבניין בין השעות 20:00 ל-7:00 למחרת)

הטרדה מאיימת

סכסוכי שכנים מטבעם עלולים להתפתח לאיומים מילוליים ופיזיים, החוק למניעת הטרדה מאיימת (תשס"ב) נועד לסייע במקרים בהם אנשים מוצאים את עצמם תחת הטרדה מאיימת כפי שמגדיר סעיף 2(א) לחוק – "הטרדה מאיימת היא הטרדתו של אדם בידי אחר בכל דרך שהיא או נקיטת איומים כלפיו, בנסיבות הנותנות בסיס סביר להניח כי המטריד או המאיים עלול לשוב ולפגוע בשלוות חייו, בפרטיותו או בחירותו של האדם או כי הוא עלול לפגוע בגופו"
במקרה בו מתקיימת הטרדה מאיימת בין שכנים ניתן לפנות לבית המשפט שבסמכותו להוציא צו למניעת הטרדה. זהו כלי משפטי יעיל מאוד במקרה של סכסוכי שכנים, שגם הפרתו מהווה הפרה פלילית, האוסר על האדם המטריד:
• להטריד את הנפגע, בכל דרך ובכל מקום
• לאיים על הנפגע
• לבלוש אחר הנפגע, לארוב לו, להתחקות אחר תנועותיו או מעשיו או לפגוע בפרטיותו בכל דרך אחרת
• ליצור עם הנפגע כל קשר בעל פה, בכתב, או בכל אמצעי אחר (כמו למשל טלפון)
• להימצא במרחק מסוים מדירת מגוריו, מרכבו, ממקום עבודתו.
• לשאת או להחזיק נשק.

רעש מבעלי חיים

נביחות של כלבים ויללות חתולים מדירת השכן או מהבניין ממול עשויות להפריע למנוחת הדיירים ולהפר את השקט והשלווה בעת לילה.
תקנה 13 לתקנות למניעת מפגעים קובעת כי החזקת בעל חיים בחצר או במבנה המיועד למגורים או לעסק תיעשה באופן שלא יגרום לרעש חזק המפריע לשכנים.
במידה ונגרם רעש בלתי סביר על ידי בעל חיים ניתן להפסיקו או למנוע הפרעתו באמצעות מספר דרכים:
• פנייה לבעליו של בעל החיים בבקשה להפסיק את המטרד
• ניתן לפנות למוקד העירוני 106
• להגיש תלונה למשטרה בגין קיומו של מפגע רעש המהווה עבירה פלילית על החוק ועל הסדר הציבורי
• הגשת תביעה אזרחית או תביעה פלילית בבית משפט השלום ולתבוע בנוסף לסילוק המטרד גם פיצוי על עגמת נפש.

כללים וכלים להתמודדות עם הטרדות בבית משותף

1. קביעת תקנון ונהלים מוסכמים לבניין – מומלץ לגבש הסכמה רחבה של הדיירים באמצעות החלטות על נהלים ברורים מה מותר ומה אסור. החלטה משותפת זו עשויה לייצר מחויבות והתחשבות של כלל הדיירים להתנהגות הולמת ומתחשבת. ניתן לסכם את הנושא באמצעות אספת דיירים ולקבל את החלטת הרוב לכל סעיף וסעיף בתקנון כיצד יש לנהוג בנושאים שונים שעלולים לגרום למטרד לכלל – שיפוצים, מעבר דירה, פינוי אשפה, מנגל, אירועים בבניין וכו'.
2. טיפול מדורג במטרד – הטיפול הנכון במטרד הוא לפעול באופן מדורג מצעדים קלים ואם זה לא מצליח פונים לצעדים כבדים יותר. הדרך המומלצת היא פנייה ראשונית לשכן היוצר את המטרד באופן נעים ומסביר פנים, ואם זה לא עוזר ניתן לערב כלים נוספים כמו תליית מודעה בשם כל השכנים, שליחת מכתב דרישה להסרת המטרד, סיוע של עו"ד, פנייה למשטרה ואם יש צורך גם להגיש תביעה לבית המשפט.
   תמיד עדיף לגשת בפתרון בעיה בבניין בקלות ובנעימות על פני כל הליך אחר אשר בהכרח ייצור משקעים בין השכנים שצריכים להמשיך לגור ביחד למשך שנים.
3. גישור של ועד הבית ודיירים – אם פניה ישירה לגורם המטרד לא עוזרת, ניתן לבקש מוועד הבית שיפעיל את סמכותו או שכנים אחרים הנמצאים בקשר עם אותו דייר כדי לנסות ולגשר בים הצדדים. כל זאת כדי להימנע מעימות רחב יותר והכנסה של גורמי אכיפה כמו עו"ד, משטרה או פניה לבית משפט.
   לרוב הגעה להסכמה בקרב הדיירים ובשיתוף דיירי הבניין עשויה להניע לפעולה את יוצר המטרד ולהביא לשינוי התנהגותי לטווח ארוך יותר מאשר פניה לגורמים חיצוניים.
4. פניה לגורמי אכיפה חיצוניים – במידה וכלל הצעדים שנוסו להסרת המטרד בבניין לא צלחו ניתן לערב גורמי אכיפה חיצונים:
   • עורך דין – אשר ייצג את הסובל מהמטרד וייעץ כיצד רצוי לפעול מבחינה משפטית.
   • רשות מקומית – פניה למוקד 106 של הרשות העירונית בבקשה לפעול להסרת המטרד על סמך תקנות העזר העירוניות.
   • משטרת ישראל – אחראית לשמירה על הסדר הציבורי, על פי צו סדר הדין הפלילי, לשוטר סמכות להטיל קנס במקרה של רעש בלתי סביר
   • המפקח על רישום המקרקעין – במקרים בהם נעשה שימוש חריג ברכוש הציבורי אשר גורם למטרד וזאת ללא הסכמת הדיירים.
   • בית משפט – הגשת תביעה אזרחית או תביעה פלילית בבית משפט השלום ולתבוע בנוסף לסילוק המטרד גם פיצוי על עגמת נפש.
   • המועצה למניעת רעש וזיהום אוויר בישראל (מלר"ז) – עמותה ציבורית שלה שרות ייחודי לטיפול בבעיות רעש של מזגנים, מדחסים, גני-אירועים, מוסיקה ועוד. הטיפול נותן מענה מנהלי, משפטי ואקוסטי למפגעי רעש נייחים מקומיים לטיפול במפגעי רעש.

חשוב לדעת כי המשרד להגנת הסביבה אינו מתערב בסכסוכי שכנים בנושא רעש, ולכן נדרשת פעילות משלימה לעבודת המשטרה והרשויות המקומיות בנושא.

• אין לראות באמור כתחליף לייעוץ משפטי