איך להתמודד עם ועד בית לא מתפקד

התופעה של ועד בית שאינו מתפקד באופן תקין ובאופן שפוגע בניהול הבניין היא אינה נדירה, דיירים רבים נמנעים להתנדב לתפקיד הכרוך באחריות והשקעה של זמן, ולכן אם כבר יש מי שלקח עליו את התפקיד הוא זוכה לוויתור מסוים מצד הדיירים גם אם רמת התפקוד שלו נמוכה ולו רק שימנע מהם את כאב הראש הכרוך בניהול הבניין.
הפתרון למצב דורש יוזמה מצד בעלי הדירות, כצעד ראשון על שאר הדיירים להכיר את המטלות והמחויבויות של וועד הבית, וזאת כדי לגבש דרך פעולה שתתאים לדרישות הבניין, ועל כך נדון בהמשך.

מה תפקידו של ועד הבית

ועד הבית הוא הגוף המבצע והמוציא לפועל את רצון בעלי הדירות בהתאם להחלטות שהתקבלו באספת הדיירים.
חוק המקרקעין קובע את מסגרת הפעולות שבהם מורשה ועד הבית לפעול. שני סעיפים עיקריים בחוק לעניין זה הם סעיפים 65 ו- 69 הקובעים “שלכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון”. ובהמשך קובע החוק “הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות”.
בהתאם לחוק תפקידו לדאוג לניהול ואחזקה של הרכוש המשותף בבניין. ועד הבית נדרש לפעול לקביעת תוכנית אחזקה לבניין, להעריך את עלויות הניהול והאחזקה ולקבוע תקציב שנתי לבניין שעל פיו תתבצע גביית דמי ועד הבית מהדיירים. כמו כן נדרש ועד הבית להתקשר עם נותני שירותים לצורך אחזקת הרכוש המשותף כמו: ניקיון, גינון, חברת מעליות, חברת ניהול וכדומה.
הוועד הוא זה שאחראי לזימון וניהול האספה הכללית השנתית, שהינה מוסד חשוב וחיוני לניהול נכון של הבניין.
בנוסף הוועד הוא הגורם המייצג את בעלי הדירות במקרה של הליך משפטי בו הדיירים הם אחד מהצדדים המעורבים.

מאפיינים של ועד בית לא מתפקד

בבתים משותפים בהם ניהול ועד הבית לקוי עד כדי חוסר תפקוד של ועד הבית כך שאינו ממלא את ייעודו, התוצאה הישירה היא פגיעה באיכות החיים בבניין ברמות שונות ויש לזה השפעה על כלל הדיירים.
חוסר התפקוד של ועד הבית מתאפיין במספר היבטים:
גבייה – ניהול לקוי של הגבייה אם זו גבייה שמנוגדת להחלטות אספת הדיירים או גבייה לא שוויונית ואי התעקשות לגבות מכל הדיירים, כולל ויתורים לסרבני תשלום. התנהלות לא תקינה בענייני גבייה עשויה להביא את המצב הפיננסי של הבניין לחוסר בתקציב כך שיהיה קושי לשלם חשבונות וחובות לספקי שירותים ועובדים. במצב כזה אף עובד ניקיון, חברת ניהול או גנן ירצה לעבוד בבניין כך שזה יגרור לתחזוקה לקויה והזנחה, ומן הסתם מהר מאוד נראה בניין מלוכלך עם תקלות במערכות הבניין.

אחזקה – מאפיין נוסף לוועד בית שאינו מתפקד הוא הזנחה של תחום האחזקה בבניין ואי ביצוע תיקונים שבאחריות ועד הבית ברכוש המשותף. הסיבות לאי ביצוע אחזקה נאותה יכולות להיות מחוסר בתקציב, חוסר בידע , רצון לחסוך בהוצאות או סירוב לבצע את המטלות.
מעבר לסימנים החיצוניים של לכלוך והזנחה בשטחים הציבוריים ולמערכות לא מתוחזקות, אחזקה לקויה או חוסר אחזקה עלול לגרום למפגעי בטיחות וסיכון חיי אדם בכל הקשורות למערכות חיוניות כמו מערכות כיבוי אש, מעליות, מערכות מים וחשמל שזהו עניין חשוב שאין להקל בו ראש ועל הדיירים לתת את הדעת עליו.

התנהלות לא תקינה – אי כינוס אספות דיירים, פעילות בחוסר שקיפות, גבייה בניגוד לחוק ללא מתן קבלות, הוצאת כספים בניגוד להחלטות אספת הדיירים ותקשורת לקויה עם הדיירים הם סממנים לוועד בית שלא מתפקד בהתאם, ומעבר לפגיעה בהתנהלות הבניין הדבר הוא פתח לסכסוכי שכנים שהם בעצמם מקור לפגיעה באיכות החיים בבניין.

איך להתמודד אם ועד בית לא מתפקד

כאשר בבית משותף עולות טענות נגד ועד הבית כי אינו מבצע את תפקידו כנדרש, וכי המצב מבחינת הדיירים הוא כבר בלתי נסבל, עליהם לקחת יוזמה ולפעול לשינוי המצב. לא ניתן לפטר ועד בית והפתרון הנכון במצב כזה הוא לפעול להחלפתו על ידי ועד בית חדש.

כדי להחליף את ועד הבית נדרש לכנס אספת דיירים שלא מן המניין, רק במסגרת אספה ניתן לקבל החלטה על החלפה ובחירה של ועד חדש. כעיקרון האחריות לכנס אספת דיירים היא באחריות ועד הבית המכהן אשר במקרה זה סביר שפחות ישתף פעולה עם שאר הדיירים, אך במידה ושליש מבעלי הדירות בבניין יבקש לזמן אספת דיירים יידרש ועד הבית לפעול לכינוס האסיפה.
כאמור הוועד מחויב לקיים אספת דיירים שלא מן המניין עד 14 יום מרגע ששליש מהדיירים ביקשו זאת. היה וועד הבית לא עשה זאת יכולים הדיירים ניתן לקבוע אותה גם ללא הסכמתו. נדרש לפרסם לכלל בעלי הדירות מספיק זמן מראש את עניין קיום האספה, לפרט בהודעה: מהו מועד האסיפה, מיקומה וכן לפרט כי מדובר באספה שמטרתה להחליף ולבחור ועד בית חדש.
על מנת שאספת הדיירים תשיג את מטרתה, מומלץ טרם האספה לבצע שיחות בין הדיירים ולהסכים מראש על מתנדב שיחליף את ועד הבית.
כאשר התכנסה אספת דיירים שלא מן המניין באופן חוקי – ניתן לקבל במסגרתה החלטות בנושאים שפורטו בהודעת הזימון בכלל והחלטה על החלפת ועד הבית בפרט.

במידה והמהלך להחלפת ועד הבית לא צולח ואספת הדיירים אינה מתכנסת ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בטענה כי ועד הבית אינו מתפקד ונדרש להחליפו. הפנייה למפקח למינוי ועד בית תהיה במצב בו אין כל שיתוף פעולה בין בעלי הדירות ונדרש לכפות הסדרה על כלל הדיירים. תהליך זה של פניה למפקח שהינו צעד משפטי יהיה ארוך ויהיה כרוך בעלויות מסוימות לעומת החלפתו של ועד הבית על ידי הדיירים במסגרת אספת דיירים.